土地流轉(zhuǎn)信托有望在各地鋪開 盈利模式仍在探索
來源： 蘇信理財 時間：2014-10-17
近期土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策已陸續(xù)出臺，而國務(wù)院牽頭的“農(nóng)墾改革發(fā)展重大問題調(diào)研組”正奔赴全國各地墾區(qū)調(diào)研。隨著十八屆四中全會臨近，市場預(yù)期土地流轉(zhuǎn)制度改革有更深入的政策出臺。業(yè)內(nèi)預(yù)期土地流轉(zhuǎn)制度改革試點區(qū)域范圍將在去年底28個地區(qū)的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大。
申銀萬國近期發(fā)布的“土地流轉(zhuǎn)及農(nóng)墾體制改革的政策方向的分析”的報告指出，隨著土地經(jīng)營權(quán)交易的便捷化和土地產(chǎn)權(quán)的證券化，在全國各地推廣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)交易中心建設(shè)，同時在推動國有資產(chǎn)證券化的背景下，對有條件的農(nóng)村經(jīng)營主體，土地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)證券化，土地信托有望在各地鋪開推廣。
土地流轉(zhuǎn)信托是在堅持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由信托中介服務(wù)機構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。
截止到目前，已經(jīng)有三家信托公司正式推出土地流轉(zhuǎn)信托。
對于急需轉(zhuǎn)型的信托業(yè)來說，土地流轉(zhuǎn)信托或成為其繼續(xù)發(fā)展壯大的助力。但從目前的盈利模式來看，中信信托的 “宿州模式”、“山東模式”，北京信托的“雙合作社模式”都各有特點，仍處在探索階段。
就土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模來講，中信信托目前發(fā)行的數(shù)量最多，規(guī)模也最大。首單“中信•農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期”，是在保持土地性質(zhì)不變的前提下，通過土地的重新歸集、整理，將零散的農(nóng)用地轉(zhuǎn)移集中到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植企業(yè)手中，如專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司、家庭農(nóng)場或種糧大戶，通過集約化經(jīng)營，從而形成規(guī)模效益，科學(xué)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，提升農(nóng)戶的地租收入，再通過信托產(chǎn)品特有的設(shè)計，公平合理地將集約經(jīng)營提升的地租收入在農(nóng)戶、土地整理者之間進(jìn)行分配。
中信信托的第二單土地流轉(zhuǎn)信托落地山東青州何官鎮(zhèn)南小王村，該項目的模式與第一單不同。由農(nóng)民自發(fā)形成土地股份合作社，中信信托為項目合作地引入先進(jìn)企業(yè)、公司，將先進(jìn)企業(yè)公司與合作社、農(nóng)戶聯(lián)系起來。中信信托引入公司落實項目后，由引入的公司經(jīng)營土地，公司把土地流轉(zhuǎn)費用給中信信托，中信信托再按照合同兌付給土地合作社和農(nóng)戶。
相對于中信信托具有各地特點的模式，北京信托采用“土地合作社+專業(yè)合作社”的雙合作社的典型設(shè)計，形成“財產(chǎn)權(quán)信托”和“資金信托”平行推進(jìn)的雙信托結(jié)構(gòu)配置，信托利益包括“固定收益和浮動收益”兩部分，使土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的各方利益得到最大程度的保障。
此外，近期的中建投信托與江蘇省鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心、浙江森禾種業(yè)股份有限公司簽署三方框架協(xié)議，推出“中建投•鎮(zhèn)江新區(qū)•森禾一期土地流轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)信托”所采取的模式也比較簡單，丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心將其持有的1750畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的方式委托給中建投信托，中建投信托作為受托人將上述農(nóng)地經(jīng)營權(quán)出租給鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司用于花卉種植。
雖然從第一只土地流傳信托推出至今，已經(jīng)過去一年時間，但土地流轉(zhuǎn)信托的盈利期才剛剛開始，各種模式的優(yōu)劣勢還不明確。
格上理財研究員王燕娛表示，土地流轉(zhuǎn)信托因其涉及因素太多，每一個產(chǎn)品都必須因“地”制宜，可復(fù)制性不高，難以形成標(biāo)準(zhǔn)化。另外，鑒于目前土地流轉(zhuǎn)后的性質(zhì)不變，流轉(zhuǎn)土地不能作他用，在一定程度上將影響土地后期經(jīng)營、利潤水平等。因此。土地流轉(zhuǎn)信托還有待研究發(fā)展，還有很長的路要走。
（來源：證券日報 夏青 2014-10-17）
申銀萬國近期發(fā)布的“土地流轉(zhuǎn)及農(nóng)墾體制改革的政策方向的分析”的報告指出，隨著土地經(jīng)營權(quán)交易的便捷化和土地產(chǎn)權(quán)的證券化，在全國各地推廣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)交易中心建設(shè)，同時在推動國有資產(chǎn)證券化的背景下，對有條件的農(nóng)村經(jīng)營主體，土地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)證券化，土地信托有望在各地鋪開推廣。
土地流轉(zhuǎn)信托是在堅持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由信托中介服務(wù)機構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。
截止到目前，已經(jīng)有三家信托公司正式推出土地流轉(zhuǎn)信托。
對于急需轉(zhuǎn)型的信托業(yè)來說，土地流轉(zhuǎn)信托或成為其繼續(xù)發(fā)展壯大的助力。但從目前的盈利模式來看，中信信托的 “宿州模式”、“山東模式”，北京信托的“雙合作社模式”都各有特點，仍處在探索階段。
就土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模來講，中信信托目前發(fā)行的數(shù)量最多，規(guī)模也最大。首單“中信•農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期”，是在保持土地性質(zhì)不變的前提下，通過土地的重新歸集、整理，將零散的農(nóng)用地轉(zhuǎn)移集中到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植企業(yè)手中，如專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司、家庭農(nóng)場或種糧大戶，通過集約化經(jīng)營，從而形成規(guī)模效益，科學(xué)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，提升農(nóng)戶的地租收入，再通過信托產(chǎn)品特有的設(shè)計，公平合理地將集約經(jīng)營提升的地租收入在農(nóng)戶、土地整理者之間進(jìn)行分配。
中信信托的第二單土地流轉(zhuǎn)信托落地山東青州何官鎮(zhèn)南小王村，該項目的模式與第一單不同。由農(nóng)民自發(fā)形成土地股份合作社，中信信托為項目合作地引入先進(jìn)企業(yè)、公司，將先進(jìn)企業(yè)公司與合作社、農(nóng)戶聯(lián)系起來。中信信托引入公司落實項目后，由引入的公司經(jīng)營土地，公司把土地流轉(zhuǎn)費用給中信信托，中信信托再按照合同兌付給土地合作社和農(nóng)戶。
相對于中信信托具有各地特點的模式，北京信托采用“土地合作社+專業(yè)合作社”的雙合作社的典型設(shè)計，形成“財產(chǎn)權(quán)信托”和“資金信托”平行推進(jìn)的雙信托結(jié)構(gòu)配置，信托利益包括“固定收益和浮動收益”兩部分，使土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的各方利益得到最大程度的保障。
此外，近期的中建投信托與江蘇省鎮(zhèn)江新區(qū)丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心、浙江森禾種業(yè)股份有限公司簽署三方框架協(xié)議，推出“中建投•鎮(zhèn)江新區(qū)•森禾一期土地流轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)信托”所采取的模式也比較簡單，丁崗鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心將其持有的1750畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的方式委托給中建投信托，中建投信托作為受托人將上述農(nóng)地經(jīng)營權(quán)出租給鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司用于花卉種植。
雖然從第一只土地流傳信托推出至今，已經(jīng)過去一年時間，但土地流轉(zhuǎn)信托的盈利期才剛剛開始，各種模式的優(yōu)劣勢還不明確。
格上理財研究員王燕娛表示，土地流轉(zhuǎn)信托因其涉及因素太多，每一個產(chǎn)品都必須因“地”制宜，可復(fù)制性不高，難以形成標(biāo)準(zhǔn)化。另外，鑒于目前土地流轉(zhuǎn)后的性質(zhì)不變，流轉(zhuǎn)土地不能作他用，在一定程度上將影響土地后期經(jīng)營、利潤水平等。因此。土地流轉(zhuǎn)信托還有待研究發(fā)展，還有很長的路要走。
（來源：證券日報 夏青 2014-10-17）
(hanb摘自證券日報)